¿Se valora más un edificio certificado como eficiente?

Desde hace algún tiempo se utilizan los sistemas de etiquetados o certificados para diferenciar un determinado producto del resto, incentivando así su demanda. En EE.UU existen dos tipos de etiquetas que certifican el buen rendimiento energético de los edificios: Energy Star y LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). La primera está respaldada por el U.S. Environmental Protectión Agency y el U.S. Department of Energy, mientras que la segunda pertenece al U.S. Geen Building Council, una organización privada sin fines de lucro. La pregunta que desde hace algún tiempo se está planteando es la siguiente, ¿tienen estos certificados de eficiencia energética algún efecto sobre el precio de los inmuebles? Los pocos estudios que existen hasta el momento evidencian un efecto positivo, sujetos siempre a la escasez de datos. Este post analiza estas evidencias, incluyendo la última aportación realizada en este campo: el informe ‘Climate Change Regulation: Energy Efficiency in Buildings in Europe’ del Public-Private Sector Research Center (PPSRC), del IESE.

Como ya hemos introducido en otros posts, el objetivo final de este tipo de instrumentos de mercado es reducir el consumo de energía de los edificios y sus emisiones asociadas (recordamos que los edificios consumen entre el 20-40% de energía final en cada país) mediante la introducción de medidas de eficiencia energética. Por lo tanto, los certificados son un instrumento de información que permite que los consumidores valoren las cualidades energéticas, lo que impulsará la oferta de edificios más eficientes. Esto se producirá, no solo por el aumento de la demanda de dichos productos, sino también por la disposición a pagar más por dichos productos; es de esperar que los consumidores residenciales estén dispuestos a pagar más por un edificio con un consumo futuro de energía menor y, además, estos resulten más atractivos para el sector comercial porque aportan mejor imagen y reputación medioambiental. Para los inversores esta hipótesis representa una oportunidad de revalorizar sus activos inmobiliarios mientras que, desde el punto de vista de las políticas de eficiencia energética, prueba del buen funcionamiento de este instrumento.

Los estudios que tratan de resolver esta cuestión están centrados en EE.UU, en donde existe un mayor número de edificios certificados y, por lo tanto, se han generado más datos que permitan el análisis (estudio1, 2 y 3). En general, todos ellos parten de la misma base de datos en donde constan todas las características relevantes del edificio, incluido el precio. La metodología que siguen también es la misma y, los resultados son semejantes: entre un 3-5% de prima en alquileres y desde un 16% hasta un 26% (dependiendo del estudio) en precios de venta de un edificio certificado con el resto de características idénticas a uno no certificado.

También existen algunos estudios para países de la UE. Recordemos que en 2010 fue reformulada la Directiva Europea de Eficiencia Energética en Edificios, que hace obligatorio que todo inmueble que se venda o alquile lleve consigo un certificado donde conste el nivel de rendimiento energético. Por lo tanto, se prevé que esta cuestión gane importancia en los próximos años y es esencial tener presente los efectos de este instrumento. En primer lugar, Kok y Jennen analizan el mercado inmobiliario de Holanda y encuentran que los edificios de oficinas con certificado energético bajo (D o menor) tienen alquileres un 6% menor. Para el caso de Reino Unido los resultados no son tan concluyentes; un estudio de Fuerst y McAllister no encuentra ningún efecto en propiedades comerciales, mientras que en el Informe del PPSRC presentado recientemente, Curet y Moraga encuentran un efecto positivo sobre el precio de venta para viviendas, en una muestra restringida a Londres. Este último trabajo también analiza la situación del sector residencial en Francia, donde también se encuentran efectos positivos, a pesar de ser menores. Por último, solo un estudio en Asia con datos reales encuentra efectos negativos de los edificios certificados en Tokio que, los autores atribuyen a mayores costes operativos y de mantenimiento.

Como ya he dicho, estos resultados están, en ocasiones sujetos a la falta de datos importantes, lo que impide controlar el efecto marginal de cada una de las características de un edificio sobre el precio. No siempre es posible identificar el efecto de la localización, algunos estudios abarcan territorios muy amplios con bases de datos pequeñas, o no cuentan con los precios reales de las transacciones, sino con los ofertados. En cualquier caso, es importante resaltar que la mayoría de estos estudios apunta en la misma dirección, lo que plantea un indicio a tener en cuenta en el análisis de la efectividad de este nuevo instrumento de eficiencia energética. Para concluir, es necesario resaltar que se necesita  profundizar en este campo, con el objetivo de obtener respuestas fiables que aporten seguridad a los propietarios e inversores, y que consigan implantar la eficiencia energética como una medida de ahorro energético y reducción de emisiones con grandes ventajas. En Economics for Energy estamos trabajando en un estudio que determina los factores que favorecen la inversión en eficiencia energética en edificios por parte de los consumidores residenciales, cuyos resultados esperamos poder difundir próximamente.